Aidat Kira Bedelini Aşamaz!
Son zamanlarda yine gündeme gelen site aidat fiyatları, cep yakmaya devam ediyor. İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerdeki site ve apartman aidatları, ev sahipleri ve kiracılar için ekonomik anlamda önemli bir yük teşkil ediyor. Konuyla ilgili Av. Ecenur Işın, Av. Yunus Ergin ve Av. Emre Doğan, Ekran Haber’e özel açıklamalarda bulundu.

İstanbul ve diğer büyükşehirlerde gündeme gelen site ve apartman aidat ücretleri yine vatandaşın gündeminde. Semtlere ve bina hizmetine göre değişkenlik gösteren aidat fiyatlarının; 400’den başlayıp, 1400’e kadar ilerlediği görülüyor. Oturulan binada asansör, güvenlik görevlisi, havuz, spor salonu, otopark ve maaşlı hizmetlinin bulunması gibi konfor ve sosyal alan hizmetlerinden yararlanılması konusundaki çeşitlilik, ödenecek aidatların oranının belirlenmesinde temel rolü oynuyor. Konuyla ilgili Av. Ecenur Işın, Av. Yunus Ergin ve Av. Emre Doğan, Ekran Haber’den Fatma Nur Duman’a özel açıklamalarda bulundu.
Av. Ecenur Işın
“Ödeme yapmayan kat malikine dava açılabilir”
“Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ortak giderleri düzenlemiştir. İlgili madde: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bunun dışında Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”
“Aidat kira miktarını aşamaz”
“Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. KMK madde 20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kiracı ve diğer faydalananlar da müştereken ve müteselsilden sorumludurlar. Kanunun hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumludur. Apartman aidatı borcunun asıl sorumlusu kat malikidir. Kat malikinin aidat ve ortak gider avansından sorumluluğu sözleşmeyle de ortadan kaldırılamaz. Malikin kiracı ile yaptığı bu sözleşme iç ilişkiye ait olup, sadece tarafları bağlar. Apartman yönetimini bağlamaz. İç ilişki nedeniyle kiracının borcu ödemekle yükümlü olduğu aidat, kira miktarı ile sınırlı olup, kira miktarını aşamaz. Kanunen kiracı kira miktarını aşan aidat değeri için ödeme yapmakla yükümlü değildir. Mülk sahibi ve kiracı arasında aidat borcuna ilişkin sözleşme olsa dahi, kira miktarını aşan miktardan mülk sahibi sorumludur.” ifadelerini kullandı.
Av. Yunus Ergin
“Kiracı uyuşmazlık yaşarsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir”
“Aidat, apartman veya sitelerin giderlerini karşılamak için kat maliki ya da kiracıdan tahsil edilen hizmet bedelidir. Konut sahiplerinin apartmanın bahçe, havuz, spor salonu, kortlar gibi tüm ortak alanlarındaki bakım ve onarımının yanı sıra kapıcı, bahçıvan, ödenen sabit giderler için ödenir. Bu giderlerle ilgili hukuki düzenlemeyi kanun koyucu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde düzenlemiştir. Anılan madde hükmünde: “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.” denmiştir. Bu tür giderlere katılmak zorunda olan kat maliki ya da kiracılar için bu aidat fiyatları kat malikler kurulu veya site/bina yönetimi tarafından hazırlanan işletme projesi çerçevesinde belirlenir. Aidat miktarını yüksek bulan kat malikleri veya kiracılar önce Kat Malikler Kurulu’na katılabilir ancak buradan sonuç elde edemezlerse uyuşmazlıkla ilgili Kat Malikler Kurulu’nda alınan kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde ve her halükârda 6 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak çözümleyebilirler.” ifadelerini kullandı.
Av. Emre Doğan
“Aidatlar kira fiyatlarını geçecek şekilde düzenlenemez”
“Aidatın hesaplanması için ilk olarak aidatı ödeyecek olan apartmanların ve sitelerin aylık ve yıllık genel giderleri tespit edilir. Bu bütçeye “İşletme Projesi” denir. İşletme Projesi’nin hazırlanması, ilgili kanunun 37.maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı” gösterilir. Doğru kurulmuş bir kat irtifakının olduğunu varsaydığımız durumda, herkes evinin metrekaresine göre bir aidat ödemekle yükümlüdür. Kişinin arsa payı ya da evinin metrekaresi arttıkça ödemekle yükümlü olduğu aidatın miktarı da artacaktır. Günümüzde kira bedeline yaklaşan hatta bazı durumlarda kira bedeline denk olan aidatlar belirlendiği söylenebilir ancak hayatın olağan akışına göre aidatlar kira fiyatlarını geçecek şekilde düzenlenemez.” ifadelerini kullandı.