Hukukçular uyardı: Pandemi döneminde zorunlu kapatılan yerler için kira talep edilemez!

Ekran Haber’den Başak Bilgin’in Haberine göre, Pandemi döneminde devlet tarafından kapatılan iş yerleri için son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında hukukçu, Av.Lerzan Bayram Akdoğan, Av. Ecenur Işın ve Av. Abdullah Adır açıklamalarda bulundu.

Av. Lerzan Bayram Akdoğan

KİRA SÖZLEŞMESİNE BAKILMALI

İdari bir işlem sonucu faaliyetini durdurmak zorunda kalan kiracı işyerlerinin kirayı ödeyip ödemeyeceği öncelikle kira sözleşmesine bakılarak anlaşılır. Eğer kira sözleşmesinde, mücbir sebeplerden dolayı, sözleşmenin askıya alınabileceğine dair bir madde varsa, kira ödenmeyebilir. Ancak böyle bir madde hiç düzenlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu’nda m.136’da düzenlenmiş ifa imkansızlığı hükümlerine giderek borçtan kurtulmaya çalışabilir. Bu durumda kiracı olduğu yerden de çıkmak durumunda kalır. Yani, kira ödemekten kurtulabilir ama kiracı olduğu taşınmazı da boşaltarak teslim etmek zorundadır." ifadelerini kullandı.

Av. Ecenur Işın

Covid 19 Salgını Kira Sözleşmelerini Nasıl Etkiler?

Türk Hukuku’nda kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. İlgili Kanun’un 313. maddesi kiracının en temel sorumluluğunu belirlemektedir. TBK madde 313’e göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür” denilmektedir. Yalnızca kira bedeli değil, kanunun bir sonraki maddesi olan 314’e göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bahse konu kira bedeli ile kararlaştırılan diğer giderlerin ödenmemesi ve kanunda sayılı diğer hallerin de mevcudiyeti halinde kiracı artık temerrüde düşmüş kabul edilir. Yani artık kiracı adeta suçlu olarak kabul edilir ve borcunu derhal ödemesi gereklidir" dedi.

COVİD-19 SALGINI DÖNEMİ NORMAL BİR DÖNEM DEĞİL

Yukarıda verilen bilgilere göre kiracı, Kanun ve sözleşme çerçevesi içerisinde söz konusu kira ile ilgili diğer giderleri ödemezse; kiraya veren tarafından sözleşmeyi feshetmek imkanı doğmaktadır. Ancak covid-19 salgını dönemi normal bir dönem olmayıp anormal durumların olduğu ve kiracının kiraladığı yeri kullanamama durumunu ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi ile şu karar alınmıştır: “01/03/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

SALGIN MÜCBİR SEBEP OLARAK KABUL EDİLDİ

Mücbir sebep; sözleşme ve taahhüde dayalı sorumlulukların elde olmayan sebeplerden ötürü yerine getirilememesi anlamını taşımaktadır.’ Deprem, savaş gibi durumların mücbir sebep olarak adlandırıldığı bu süreç; covid-19 salgınının olduğu dönem için de geçerli olarak kabul edilmiştir. Ortada bazı ifa güçlükleri meydana gelmiştir. Kiraya veren; kiralanan yeri kullanıma elverişli olarak teslim edemediğinden bir ifa güçlüğü meydana gelmiştir.Ancak, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğundan söz edilebilmesi için kiracının, kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Şu hâlde; sözleşme görüşmeleri sırasında kiracının, kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin kiraya verene bildirilmiş olması ve kiraya verenin buna itiraz etmemesi durumunda, kiraların hangi amaçla kullanılacağı konusunda tarafların anlaşmış olduğu sonucuna varılabilir. Yani her türlü kiralama faaliyeti için salt bu durum geçerli olmayacak; yalnızca sözleşme ile kararlaştırılmış ve covid-19 döneminde kullanılamayan yerler bu duruma dahil olmaktadır.

''Kiracı kira bedelinde indirim talep etmek veya sözleşmenin feshini talep etmek hakkına sahiptir''

Sonuç olarak Covid-19 döneminde mücbir sebepler ortaya çıktığından ortada mevcut bir ayıp durumunun varlığı ve bu sebebin kiraya verenin kusurundan da kaynaklanmadığı; kiracının seçimlik haklarından bazılarını da covid-19 dönemindeki mevcut şartlardan dolayı kiracı kira bedelinde indirim talep etmek veya sözleşmenin feshini talep etmek hakkına sahiptir." ifadelerini kullandı.

Av. Abdullah Adır

Bilindiği gibi İçişleri Bakanlığı'nca 81 İl Valiliğine gönderilen “Koronavirüs Tedbirleri” genelgesi doğrultusunda 19.03.2020 tarihinden itibaren 149 bin 382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verdiği bildirildi. Bu zorunlu ara verme bazı sıkıntılara da kapı araladı. Bunların başında işletmeleri kira olan esnafların kira borçları gelmektedir. Herhangi bir işyerini kiraya veren mülk sahibi ile kiralanan iş yerinin kamu yönetimi kararıyla zorunlu olarak kapatılan kiracı esnaf arasındaki kira ilişkisi nasıl olacak, kira işleyecek mi en önemli sorun haline geldi.

HUKUKÇULAR İKİYE BÖLÜNDÜ

Bu hususta dükkan sahipleriyle kiracı işletmecilerin farkı düşündüğü gibi hukukçular da ikiye bölünmüştür.Kiracı kira bedelinde indirim talep etmek veya sözleşmenin feshini talep etmek hakkına sahiptir.Çoğunlukla kira sözleşmesi imzalandığından kiraya ilişkin anlaşma “sözleşme serbestisi” kapsamında gerçekleştiğinden tarafların sözleşmeye böyle bir madde koyup koymadıklarına bakılması, varsa bu maddeye göre, yoksa genel hükümlere göre karar verilmesi gerekmektedir.

Borçlar Hukuku’na göre borç ilişkisinde taraflar için kusursuz ifa imkansızlığı düzenlenmiştir. Alacaklı veya borçlunun, yani mülk sahibi veya kiracının karşılıklı edimlerini ifada mülk sahibi dükkanı açık vaziyette kiracıya kullandırma, kiracının da kullandığı dükkan kirasını mülk sahibine ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Lakin burada devletin emriyle ortaya çıkan dükkanların kapatılması zorunluluğu nedeniyle dükkan açılamamaktadır.

‘’Kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü kapanma döneminde de devam edecektir’’
Hal böyle olunca olaya ilişkin yasada “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer” hükmü amir olduğundan kiracı açısından sorumlu olduğu edim, yani kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Zira mülk sahibi açısında kiralananı kiracıya açık bir şekilde kullanımına arzetmesi yeterlidir. Yani mülk sahibinin, binanın kendisini kullandırması, borcunu yerine getirdiğini gösterir. Ne var ki kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü kapanma döneminde de devam edecektir.

''Düzenleme getirilmesi düşünülebilir''

Adır ‘’Böyle bir uygulama halinde de elbette uygulama bakımından, yasal hukuk bakımından geçerli olsa da adaletin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği tartışmalıdır. O nedenle bir düzenleme getirilmesi düşünülebilir. Bu düzenleme çerçevesinde hakkaniyet indirimi, fedakârlığın denkleştirilmesi gibi ilkeler doğrultusunda kira bedellerinin yarı yarıya olması, daha dü düşürülmesi, devletin belli oranlarda kira ödemesi yardımı ve kiraya verenin buna katlanması gerektiği vb. farklı çözümler getirilebilir. Böyle bir düzenlemenin getirilmesi bazı olaylar bakımından adaleti sağlamayacaksa da, günümüzde yaşanan olaylara bağlı olarak açılmış bulunan davaların sulhle çözülmesine ve açılacak davalardan büyük bir çoğunluğunun açılmasına engel olacaktır. Bu dönemin atlatılması hâlinde, zaten yoğun çalışan adliyelerin daha da yoğunlaşacağı düşünüldüğünde bu yöndeki bir düzenlemenin sistemi de rahatlatacağı kesinlikle dikkate alınmalıdır.’’ ifadelerini kullandı.